"부동산 가치투자"(닥터아파트 CEO 오윤섭 지음)

투자는 선택이 아닌 필수가 되어버린 시대입니다.

불확실한 경기상황과 늘어나지 않는 근로 소득은

투자의 필요성을 더욱 절감하게 해줍니다. 

감으로 하는 묻지마 투자가 아닌

학습과 훈련이 필요한 투자 공부를 위하여 

관련 도서 리뷰를 적어봅니다. 

 

 

∎ 부동산 경기의 선행지수

1. 주가→(6개월)→실물경기(경매 낙찰율)→(6개월)→부동산

2. 주택→(6개월)→토지

3. 소비자기대지수→(3~6개월)→주택

∎ 아파트 공급량 예측

1. 국토교통부 주택건설실적 참고 : 2~3년 후 아파트 입주물량 예측할 수 있다.

∎ 시세와 실거래 매매가격으로 부동산 시장  주기 확인

1.  인터넷 시세›실거래 매매가격 : 상승기

 2. 인터넷 시세‹실거래 매매가격 : 침체기

→ 집을 판매하려고 할때 온라인과 중개사무소 등을 통해 현재 시세를 파악한다.

     판매하려는 집의 가치를 평가하고 시세보다 높게 주택을 내놓는 사람이 많아진다면 그 부동산 시장을 상승기라고 볼수 있다. (매도자 우위 시장)

     반면, 급매나 원활한 거래 등을 이유로  싼 시세의 물건이 나오기 시작한다면 시장이 침체기라고 볼 수 있다.(매수자 우위 시장)

 

∎규제강화시점 : 매입타이밍

→투자 회수기간을 장기간으로 생각하고 자금동원력 또는 금융비용 감당이 가능한 사람일 수록 유리하다.

→상승기가 있으면 반드시 침체기가 오고 또, 반드시 회복기를 거쳐 상승기에 접어든다.

 

∎집값대세 상승기 : 강남권→분당등 신도시→강북,경기→지방

※삼성경제연구소, 건설산업연구원, 건설산업전략연구소, 주택도시연구원

(이곳은 다 건설경기 부흥을 위한 곳이란걸 참고 할 것!)

 

∎평균적 금리 1% 하락→집값 2% 상승

정부는 금리를 조정하여 부동산 시장을 통제한다. 금리가 낮을 수록 현물, 증권 시장에 현금이 몰린다.

∎집값 기대상승률=회사채수익률-임대수익률

돈의 흐름에 따라 채권과 임대 수익률을 비교하면 향후 집값의 기대값을 예측해 볼 수 있다.

∎임대수익률=회사채수익률×(전세값/매매값)

※집값 상승률이 기대상승률 보다 크게 낫지 않는 한(5%이상) 바로 하락세로 가지 않는다.(양도세, 거래비용 부담 등으로 인해)

※집값 상승률›기대상승률이 2~3%이내면 주택가격 상승 가능

 

∎기대상승률과 경제성장률의 관계

 기대상승률≒경제성장률 : 적정

 기대상승률›경제성장률 : 고평가

 기대상승률‹경제성장률 : 저평가

※거품은 누구도 예측할 수 없다. 시간이 지난 후에 알수 있다.

   선택은 나의 몫! 결과도 나의 몫!

 

∎PIR(Price Income Ratio): 주택가격/가구당 연평균 소득

∎비정상적인 학습효과

부동산대책발표→일시적 거래중단→3개월 시장관망→급매물 소진→매도자 매물회수→성수기매입자 매입→거래회복→집값상승

∎투자에 있어 가장 큰 리스크란 자신이 하고 있는 투자행동을 모르고 있는 상태 –워렌 버핏-

∎내재가치에 비해 시장가격이 떨어질 때를 노려라

∎내재가치보다 시장가격 하락 시기

1)계절적 비수기(5~6월, 10~11월)또는(4~5월, 11~12월) : 일시적 수요 감소

2)규제정책 등으로 일시적 하락

∎선택과 집중, 가지치기, 단순화 : 남이살 때 팔고 남이 팔 때 사라

∎규제정책 발표 이후 3개월간의 매물동향을 주시하라.

 아무리 늦어도 쟁책발표 3개월 이내 매입에 나서야 한다.

∎건축허가 면적에 따른 시장 분석

건교부 건축허가 면적(1~2분기 건설경기 선행)→주택시장의 매우 중요한 선행지수(계절적 영향으로 1,3분기 감소, 2,4분기 증가)

∎부동산 시장 주기

부동산시장과열→규제정책→건설경기위축→건설업체부도→건설경기침체→부동산시장침체→내수침체→규제완화,경기부양→건설경기회복→부동산시장회복→내수회복→부동산시장과열

 ※성수기때 건축허가 면적 감소는 침체의 신호탄→매입타이밍!

∎정책에 따른 시장반응 : 이전←정책시행→이후

∎부동산 투자 고수와 비고수의 차이

비고수는 싸게 산다는 것을 과거시세와 비교·판단 한다.

고수는 싸게 산다는 것을 미래가치 기준으로 비교·판단 한다.

∎주택의 미래가치 결정요인

 학군, 교통, 녹지, 편의시설, 혐오시설 등⇒이러한 요소들이 "입지"를 이룬다.